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Prenons Gérard, ancien artisan installé près de Nancy, qui loue depuis 2017 un trois-pièces du quartier Saint-Pierre. Il a signé le bail en septembre, sans plus y penser. Cette année, il voudrait vendre l’appartement libre pour financer la maison de sa fille. Il pense pouvoir prévenir son locataire trois mois avant le déménagement souhaité. Il découvre qu’il ne peut donner congé qu’à une date précise, celle de l’échéance du bail, et que la fenêtre de cette année est déjà passée. Une date oubliée suffit à décaler un projet de trois ans.
Trois ans, six ans, et la reconduction tacite
La loi du 6 juillet 1989 fixe la durée minimale du bail d’un logement loué vide : trois ans lorsque le bailleur est une personne physique, ou une société civile familiale, et six ans lorsqu’il est une personne morale. À la fin de cette période, si le bailleur n’a pas donné congé dans les formes et délais prévus, le bail ne s’arrête pas : il est reconduit tacitement, pour la même durée de trois ou six ans. Le bail de Gérard, signé en septembre 2017, a donc été reconduit en septembre 2020, en septembre 2023, puis en septembre 2026, faute de congé. Sa prochaine échéance tombe en septembre 2029.
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Le bailleur peut aussi proposer un renouvellement plutôt que laisser jouer la reconduction, notamment pour réévaluer un loyer manifestement sous-évalué. Cette offre obéit aux mêmes conditions de forme et de délai que le congé. Ce que recouvre exactement l’échéance du bail, et la manière de la calculer quand le bail a été signé en cours de mois ou modifié par avenant, mérite d’être vérifié avant toute démarche.
Six mois avant, et pas un jour de moins
Le congé du bailleur doit être reçu au moins six mois avant l’échéance. Pour une échéance au 15 septembre, il doit donc parvenir au locataire au plus tard à la mi-mars. Le délai court à compter de la réception de la lettre recommandée, de la signification par un commissaire de justice ou de la remise en main propre contre récépissé ou émargement. Une lettre envoyée à temps mais retirée tard à la poste peut faire manquer l’échéance : c’est pourquoi beaucoup de bailleurs préfèrent la signification, qui donne une date certaine. Le même calendrier s’impose au propriétaire qui veut simplement proposer un nouveau loyer à l’occasion d’un renouvellement.
Le congé lui-même doit être motivé. La loi n’admet que trois motifs : la reprise pour habiter, la vente, ou un motif légitime et sérieux. Pour une vente, il vaut offre de vente au locataire, qui dispose d’un droit de préemption, et le prix doit y figurer. Une notice d’information doit être jointe. Pour une reprise, le congé indique le nom et l’adresse du bénéficiaire et son lien avec le bailleur, et le bailleur doit pouvoir justifier du caractère réel et sérieux de sa décision. Un congé qui manque l’échéance, ou qui omet une mention obligatoire, n’est pas valable : le bail repart pour trois ans.
La date de prise d’effet, et non celle de la signature, commande le compte à rebours
Beaucoup de bailleurs confondent la date de signature avec le point de départ réel du bail. L’échéance se calcule à partir de la date de prise d’effet, celle où le locataire a eu les clés et où le loyer a commencé à courir. Un bail signé le 12 mars avec une prise d’effet au 1er avril ne s’achève donc pas le 12 mars trois ans plus tard, mais le 31 mars.
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Un avenant peut déplacer cette échéance, mais seulement s’il le prévoit clairement. Une modification du loyer ou de la répartition des charges ne change pas le terme du bail. En revanche, une prorogation, une réduction de durée ou un changement de date de prise d’effet crée une nouvelle échéance. Le bailleur doit alors recalculer la fenêtre de congé, car les six mois se comptent de date à date avant ce nouveau terme.
En pratique, reconstituer la chronologie : signature, remise des clés, prise d’effet, avenants. La dernière date de prise d’effet non modifiée donne le terme à retenir. Un congé visant une mauvaise échéance est inopérant et laisse le bail repartir pour un cycle complet.
Les réflexes qui protègent vraiment
Le premier réflexe consiste à retrouver la date exacte de prise d’effet du bail et à reporter dans un agenda chaque échéance future, avec une alerte un an avant. Le deuxième, à décider de son projet suffisamment tôt pour préparer un congé conforme : motif, prix, notice, mode de remise. Le troisième, à vérifier la situation du locataire, car certaines protections s’ajoutent, notamment pour les locataires de plus de soixante-cinq ans aux ressources modestes, à qui une offre de relogement doit être faite dans de nombreux cas.
Si le locataire reste malgré un congé valable, il devient occupant sans droit ni titre, et seul le juge peut ordonner son départ. Pour un logement situé à Nancy, Mon Avocat Bailleur indique le tribunal compétent et les délais de procédure. Gérard, lui, a manqué la fenêtre de mars 2026 : son congé ne pourra valoir que pour septembre 2029, à moins d’un accord amiable avec son locataire, qui reste toujours possible et souvent plus rapide.